Əmlakın özgəninkiləşdirilməsi və ipoteka qoyulması haqqında müqavilələrin təsdiq edilməsi qaydasına dəyişiklik - bununla bağlı Prezident İlham Əliyev “Notariat haqqında” qanuna dəyişikliyi bu ilin yanvar ayında təsdiqləyib.
Yeni sənədə görə, dövlət qeydiyyatından keçməli olan əmlakın özgəninkiləşdirilməsi və ya ipoteka qoyulması haqqında müqavilələr özgəninkiləşdirilən və ya ipoteka qoyulan əmlaka mülkiyyət hüququnu təsdiq edən, avtonəqliyyat vasitələri üzrə, həmçinin onların müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi orqanın (qurumun) verdiyi müayinədən keçməsi barədə sənədlər və ya sənədlər haqqında elektron informasiya sistemindən real vaxt rejimində əldə edilmiş məlumatlar əsasında təsdiq edilir.
Ər-arvaddan birinin ümumi mülkiyyətdə olan daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək barədə notariat qaydasında təsdiq edilən və (və ya) qeydiyyata alınan müqavilələrin bağlaması üçün digər tərəfin notariat qaydasında təsdiq edilmiş razılığı tələb olunur.
Daşınmaz əmlak barəsində notariat hərəkətlərinin aparılması ilə bağlı daşınmaz əmlaka dair dövlət reyestrindən çıxarış, həmin əmlakın təsviri, bu əmlak üzərində qeydiyyata alınmış hüquqlara və onların məhdudlaşdırılmasına (yüklülüyünə) dair dövlət reyestrindəki məlumatlar notarius və ya qanunla müəyyən edilmiş hallarda notariat hərəkəti etməyə hüququ olan digər vəzifəli şəxslər tərəfindən dövlət reyestrindən Elektron Hökumət İnformasiya Sistemi vasitəsilə real vaxt rejimində əldə edilir. Həmin sənəd və məlumatlar notarius və ya notariat hərəkəti etməyə hüququ olan digər vəzifəli şəxslərin istifadə etdiyi müvafiq informasiya sistemində elektron formada avtomatlaşdırılmış qaydada əks olunur.
Əmlak üzərində qadağa olduqda əmlakın özgəninkiləşdirilməsi haqqında müqavilə yalnız borcun əmlakı əldə edənin adına keçirilməsinə dair kreditorun və əldə edənin razılığı olduqda təsdiq edilə bilər.
Qeydiyyatdan keçməli olan əmlakın özgəninkiləşdirilməsi ilə bağlı beh müqaviləsi təsdiq edilərkən bu maddənin ikinci hissəsində nəzərdə tutulmuş razılıq tələb olunur.
Daşınmaz əmlaka sərəncam verilməsi barədə müqavilələrin təsdiq edilməsi, daşınmaz əmlak barəsində digər notariat hərəkətlərinin aparılması və əmlak hüquqlarının dövlət qeydiyyatı “bir pəncərə” prinsipi əsasında bu Qanunda və “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununda nəzərdə tutulmuş qaydada həyata keçirilir.
ƏŞYANIN ÖZGƏNİNKİLƏŞDİRİLMƏSİ
Əşyanın alqı-satqı, bağışlama və miras yolu ilə özgəninkiləşdirilməsinin təmini üçün hüquqi yardım almaq ən önəmli məsələlərdəndir. Əşyanın daşınar və ya daşınmaz olmasından asılı olaraq özgəninkiləşdirmə zamanı dəyişən münasibətlər mülki qanunvericilikdə təsbit edilmişdir.
Əşyanın özgəninkiləşdirilməsi dedikdə buna alqı-satqı, bağışlama və miras formasında bir şəxsin mülkiyyətindən digər şəxsə keçməsi nəzərdə tutulur. Alqı-satqı müqavilələri zamanı müqavilə predmetinin keyfiyyəti, həcmi, miqdarı və s. xüsusi keyfiyyətləri göstərilə bilər.
Bu daha çox alqı-satqı müqaviləsinin predmeti olan malın tərəflərin razılığı üzrə və hər iki tərəfin maraqlarına uyğun mal üzrə həyata keçirilməsi üçün önəm daşıyır. Potensial mübahisələrin qarşısını almaq üçün müqavilə predmetinin göstəriciləri dəqiq şəkildə müəyyən edilməlidir. Bu müqavilənin tərtibi zamanı əhəmiyyət kəsb edən məsələlərdən biridir.
Bağışlama ilk baxışdan bir tərəfli əqd kimi görünsə də, əslində iki tərəfin də iradə ifadəsinin vacib olduğu bir məsələdir. Belə ki, bağışlama zamanı ikinci tərəfin də bağışlanan əşyanı qəbul etmək öhdəliyi meydana gəlir. Nə qədər sadə görünsə də, bağışlama zamanı yol verilən xətalar müqavilənin etibarsız olmasına gətirib çıxara bilir.
Miras ölən şəxsin öz əmlakının vərəsələri arasında bölünməsi kimi başa düşülür. Ölən şəxsin əmlakı ya onun öz vəsiyyəti üzrə kiməsə keçir, ya da o öldükdən sonra vərəsələri arasında qanuni qaydada bölgü gerçəkləşdirilir. Miras bölgüsü zamanı vərəsələr arasında yaşanan konfliktlər bölgü prosesinin uzanmasına və sonrasında məhkəmə çəkişmələrinə gətirib çıxarır.
Əşya hüququ
Mülki qanunvericiliyə əsasən, yalnız fiziki obyektlər əşya sayılır. Bitkilər və heyvanlar əşya deyildir. Əşyalar daşınar və daşınmaz ola bilər. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 136-cı maddəsinə əsasən “Əşyalar dövriyyədən çıxarılmayıbsa və ya onların dövriyyəsi məhdudlaşdırılmayıbsa, universal hüquq varisliyi qaydasında (vərəsəlik, hüquqi şəxsin yenidən təşkili) və ya başqa üsulla əşyalar sərbəst surətdə özgəninkiləşdirilə və ya bir şəxsdən başqasına keçə bilər.”
Daşınmaz əşyalar
Əşyalar daşınar və daşınmaz əşyalar olaraq iki yerə bölünür. Mülki qanunvericilik daşınmaz əşyalara torpaq sahələrini, yer təki sahələrini, ayrıca su obyektləri, meşələr, çoxillik əkmələr, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan digər əşyaları, təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektləri aid edir. Torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan əşya vahid daşınmaz əşyadır və vahid mülkiyyət obyektidir.
Daşınar əşyalar
Daşınmaz əşyalara aid edilə bilməyən bütün əşyalar daşınar əşyalar sayılır. Başqa şəxslərə verilə bilən və ya sahibinə maddi fayda və ya başqa şəxslərdən nəyi isə tələb etmək hüququ vermək üçün nəzərdə tutulan tələblər və hüquqlar qeyri-maddi əmlak nemətləridir. Qeyri-maddi əmlak nemətləri (tələblər və hüquqlar) ilə bağlı münasibətlər onların hər birinə aid olan xüsusi qanunvericiliyin müddəalarına müvafiq olaraq tənzimlənir.
Əşyalar bölünər və bölünməz ola bilər. Təyinatı dəyişdirilmədən bölünə bilməyən və ya qanunun göstərişinə görə bölünməli olmayan əşyalar bölünməz əşyalardır. Növ əlamətlərinə görə fərqlənən, dövriyyədə adətən say, ölçü və ya çəki ilə müəyyənləşdirilən daşınar əşyalar əvəzedilən əşyalar sayılır. Təyinatı istehlak olunmaqdan və ya özgəninkiləşdirilməkdən ibarət olan daşınar əşyalar istehlak edilən əşyalardır.
Daşınmaz əmlak hüququ
Daşınmaz əmlak hüququ dedikdə, daşınmaz əmlakla bağlı yaranan istənilən münasibətlərin hüquqi həlli yolları nəzərdə tutulur.
Buraya daşınmaz əmlakın alqı-satqısı, onun sənədləşdirilməsi, sənədsiz daşınmaz əmlaka sənədlərin alınması, eləcə də daşınmaz əmlakın icarəsi və icarə müqavilələrinin düzgün şəkildə bağlanması, icarə müqaviləsi bağlanarkən hasnı cəhətlərə diqqət etmək lazım olduğu nəzərdə tutulur.
Daşınmaz əmlak hüququnu tənzim edən ən əsas mənbə Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsidir.
Mülki Məcəllədə daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsi və bu hüquqların digər şəxsə keçməsi ilə bağlı dövlət qeydiyyatı proseduru, eləcə də həmin hüquqların məhdudlaşdırılması və xitamı üçün müəyyən əsas lazımdır.
Bu əsaslara aşağıdakılar aiddir:
Dövlətə və ya bələdiyyələr tərəfindən onların özlərinə məxsus daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsi, istifadə və icarəsinə, eləcə də ipotekaya qoyulmasına aid qəbul edilmiş aktlar
Daşınmaz əmlakla bağlı notariuslar tərəfindən təsdiq edilmiş müqavilələr, həmçinin vərəsəlik haqqında, mənzillərin hərrac nəticəsində əldə olunmasına dair şəhadətnamələr və s.
Buraya həmçinin məhkəmənin qanuni qüvvəyə minmiş qərarları da daxildir.

Elmar Əliyev
Bakı şəhəri 14 saylı notariat ofisinin xüsusi notariusu